지하철 역세권의 범위와 공동주택 가격에 관한 연구

Abstract

수도권의 지하철은 이제 단순히 교통수단을 넘어서 그 영역성으로 말미암아 공간을 창출하고 생활의 중심역할을 하고 있다. 특히, 이제 지하철은 대도시 안의 생활권을 넘어 광역 도시망을 형성함으로써 도시의 운영과 건설에 큰 영향력을 미치고 있다. 이에, 지하철 역세권을 중심으로 주거·상권이 밀집되고 사회적, 경제적, 행정적 범주가 확장되고 있으며, 특히 경제적 범주에서는 역과의 접근성이 인근 부동산 가격과 밀접한 관계를 맺고 있다. 공동주택의 가격 결정은 일반적으로 수요와 공급에 의해 결정되고 있으나, 그 수요와 공급을 창출하는 역세권 주변에서는 그 가격이 역세권이라는 교통 환경과 밀접한 관계를 맺고 있다. 따라서, 본 연구는 기존 연구를 바탕으로 역세권의 개념과 범위, 설정방법에 대해 고찰하고, 공동주택 가격에 영향을 미치는 요인들을 살펴보는 것을 시작으로 국내의 관련 전문가들이 생각하는 역세권과 관련된 의식조사를 시행하고, 조사 대상 역을 선정하여 지하철역과의 거리에 따른 가격 변동률을 조사하였다. 조사대상 역세권의 선정에는 수도권내의 공동주택이 비교적 밀집된 지역과, 기존에 지하철역이 들어선 후 그 권역이 형성된 지역이 아닌, 주거지와 상권이 형성된 후 지하철역이 신규 개통된 대상지를 선정하여 지하철역의 개통이 주변의 공동주택 가격에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하고자 하였다. 따라서 분당선을 중심으로 강남의 한티역, 개포동역, 대모산입구역과 분당의 이매역을 그 대상지로 삼고, 총 75개단지 230개 변수(평형)에 대해 3년간의 가격을 실거래가로 조사하였다. 역세권과 공동주택의 가격과의 관계설정을 위해서는 지하철역의 개통일자를 기준으로 1개월 간~1년 전의 가격 변동률을 순차적으로 설정하여 거리에 따른 변동률의 변화를 분석하였다. 그 결과, 한티역의 경우는 역을 중심으로 도보거리 800m까지 거리에 따른 가격 변동률이 감소함을 알 수 있었고, 6개월 전과 1년 전을 기준으로 변동률과 거리가 음의 상관관계를 가졌다. 개포동역과 대모산입구역은 역간거리가 짧고, 동시에 개통됨에 따라 두 역의 개별적 거리에 따른 변동률의 패턴은 볼 수 없었으며, 근접한 두 역을 기준으로 거리-변동률을 조사한 결과 600m범위 안에서 음의 상관관계를 형성하였다. 이매역에서는 남·북에 위치한 기존의 강한 역세권과 지리적 요인으로 말미암아 거리가 멀어질수록 가격이 오히려 상승하는 패턴을 보였으며, 거리에 따른 공동주택 가격변동의 정확한 상관관계는 찾을 수 없었다. 종합적으로는 강남의 역세권이 약 600m 범위 내에서 거리가 멀어질수록 가격이 하락하는 경제적 구역을 형성하고 있었으며, 가격변동은 지하철역의 개통일을 기준으로 1년 전부터 영향을 미치고 있음을 알 수 있었고, 3개월 이전에는 거리에 따른 가격 변화가 미미 하였다. 하지만 전체적으로 공동주택 가격의 상승이 이루어 졌으며, 역간거리가 짧고 도시화된 강남의 주거 밀집지역에서는 대부분이 역세권역이라고 봐도 무관하다 하겠다. 전문가 설문조사를 통해 분석된 일반적인 역세권의 범위와 공동주택 가격에 영향을 미치는 역세권의 범위는 각각 530m와 560m로, 조사된 대상지에서 평균적으로 유의하게 나타났으나 모든 대상지에서 같다고 할 수는 없다. 지하철 역세권과 공동주택 가격과의 관계성은 그 지역적 특성마다 다르게 나타나고, 따라서 그 범주도 한정지을 수 없다. 다만 이러한 연구가 주변 역세권 개발과 밀접하게 작용하고, 향후 공동주택의 개발과 선택에 있어서 기초 자료가 될 수 있을 것이다.