부동산펀드 활성화를 위한 제도 및 운용의 개선방안 연구-자본시장법을 중심으로

Abstract

우리나라는 인구에 비해 국토가 좁은 편이며, 그 중에서도 사람이 제대로 활용할 수 있는 도시화할 수 있는 땅은 더욱 적다. 우리나라는 짧은 기간 동안에 눈부신 경제 성장을 달성한 나라로 주목 받고 있다. 이러한 경제발전과 더불어 인구의 도시집중화 현상이 생기게 되고 부동산에 대한 과도한 소유욕 등으로 인하여 직접투자에 따른 많은 폐해가 발생되었다. 2000년 이후 부동산 시장의 글로벌화에 따른 투자지역 범위와 투자대상이 확대되었다. 이런 추세에 발맞추어 정부에서는 부동산 가격의 안정화, 금융자산 투자대상으로서의 부동산의 접목 및 투자자보호의 측면에서 정부에서는 다양한 정책을 강구해 왔으며 간접투자제도를 도입하게 되었다. 앞으로 연구하려는 부동산펀드는 부동산 간접투자 상품의 대표적인 형태로 미국, 영국, 일본 및 호주 등의 선진국에서 크게 활성화되어 있다. 그러나 우리나라의 경우는 집에 대한 강한 소유욕 등으로 직접투자 비율이 상대적으로 높은 편이다. 최근 몇 년 동안 부동산경기의 호황과 더불어 주식 및 채권 등에 투자하는 것과 같이 금융투자의 한 방편으로 부동산에 간접적으로 투자하는 형태가 크게 늘어나게 되었다. 국내 부동산 시장의 안정을 위하여 간접투자의 확대라는 긍정적인 측면도 있었지만, 단기적인 대출형 부동산펀드의 무분별한 확대가 문제가 되어 왔다. 이후 세계경제의 침체 및 불황과 더불어 국내·외 부동산 간접투자 상황도 어려움에 직면하고 있다. 외국의 부동산펀드는 상업용 건물을 매입 후에 이를 임대하여 고정적인 수익을 올리고 나중에 매각차익까지 기대하는 형태로 구조화 되어 있다. 그러나 국내 부동산펀드는 대출형과 임대형이 대부분을 차지하고 있다. 특히 대출형의 경우에는 단기간에 높은 수익을 거둘 수 있는 시행사에 대한 PF대출 형태를 크게 확대하였으나, 해당 건설사업장에 대한 충분한 사업성 검토부족 및 건설경기 위축 등으로 인하여 부실화가 가중되고 있으며 대출금의 연체율도 높아지고 있는 실정이다. 국내 부동산건설 자금조달, 부동산시장 활성화 및 시장의 안정성 등의 여러 가지 측면에서 부동산 간접투자에 대한 필요성이 증대되고 있는 시점에서 2009년 2월 4일에 자본시장법과금융투자업에관한법률(이하 자본시장법)이 시행되었다. 자본시장법은 기존의 간접투자자산운용법(이하 간투법)에 의한 간접투자기구를 자본시장법에 의한 부동산집합투자기구(이하 부동산펀드 일반적으로 부동산집합투자기구를 부동산펀드라 일컫는다. 부동산펀드의 법적 개념은 기존에 부동산 간접투자기구(간투법)에서 부동산집합투자기구(자본시장법)로 법률이 변화되면서, 법률(자본시장법)의 규제를 받는 부동산 관련 집합투자기구로 정의한다. 자본시장법에 의한 부동산펀드는 부동산 및 관련 증권에 50% 이상 투자하고 그 손익을 투자자에게 귀속시키는 집합투자기구로 정의된다. )로 법·제도적으로 변화하게 되었다. 간접투자를 통해서 정책적으로는 부동산시장의 안정화를 도모할 수 있고, 개인투자에 있어서도 전문가에 의한 투자집행, 위험회피 및 각종 세금혜택 등의 장점이 있다. 기존에 간투법 하에서 설정된 부동산펀드는 간투법이 적용되는 것이 원칙이나 자본시장법의 시행으로 이후에 새롭게 적용되는 자본시장법의 규정에 의해서 금융위원회에 신고를 통해서 기존의 간투법 상의 부동산펀드를 자본시장법의 집합투자기구(펀드)로 등록할 수 있다. 또한 자본시장법에서는 부동산펀드의 투자한도 및 투자범위를 좀 더 구체적으로 명시를 하고 있으며, 이와 같이 새롭게 변화된 자본시장법 하에서 당면한 부동산펀드의 운용실태 및 문제점들에 대한 조사·분석을 통하여 국내 부동산펀드의 활성화를 위한 바람직한 개선방안을 제시하는 것을 그 목적으로 한다.