수치적 옵션 가격 결정 모형을 이용한 상업용 부동산 가치평가 : 한국 부동산 시장 사례

Abstract

본 연구에서는 많은 대체 투자 상품들 중 부동산 상품의 가치평가에 대해 연구하고자 한다. 여러 부동산들 중 투자 위험성이 가장 높으며, 임대 수입을 현금흐름으로 갖는 상가 부동산을 대상으로 했다. 금융 공학에서 활용하는 Option Pricing Model을 이용하여 상가 부동산의 가치평가에 적용하였다. 수익환원법 중에서 할인 현금 흐름법(Discount Cash Flow)를 바탕으로 다 기간 현금흐름에 대해 연속적 가치평가 모형을 사용하였다. 부동산의 현금흐름을 초기(매입시점), 중기(보유기간), 최종(매각시점)으로 나누어 분석하였고, 임대 수익의 현금흐름에 대해 시간 가변성을 갖는 자연공실률을 고려한 임대료 모형을 사용하였다. 현금흐름에 대해 Risk adjusted discount rate를 적용하여 Net Present Value를 계산하였다. discount rate와 지가 지수에 Stochastic Process를 각각 하나씩 넣고, 두 개 기초자산을 갖는 Monte carlo simulation을 실시하였다. 최소 discount rate에는 CD 금리 이자율에 대한 Stocastic Process를 사용하였고, 최대 discount rate에는 KOSPI200 주가 수익률에 대한 Geometric Brownian Motion을 사용하였다. 그리고 실물 옵션을 활용하여 부동산 매각 가격이 지가지수를 따른다는 가정으로 Black-Schoels model을 적용하였다. 최근 한국 부동산 시장에서 이슈가 되고 있는 깡통전세에 대해 임대인의 풋옵션을 설정하여 Finite Difference Method를 실시하여 가치평가를 하였다.