서울시 주요 권역 내 오피스 매매가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

우리나라 오피스 시장은 1997년 외환위기 이후에 부동산 시장이 선진화 및 개방화가 되었다. 당시에는 오피스빌딩 매매를 진행할 때 Capital Gain을 중시하는 투자가 이루어졌다. 부동산 시장이 변화하며 외국계 투자기관이 국내의 저평가된 부동산에 관심을 가지게 되었고 국내의 오피스빌딩 매입을 하기 시작하였다. 뿐만 아니라 2004년 이후 부동산의 증권화 및 유동화가 이루어지고 오피스빌딩 전문 투자자가 등장함으로서 오피스 시장이 전문화 되었다. 국내 투자기관에서도 우리나라의 오피스빌딩을 투자자산으로 안정화되어 있다고 인식하고 Capital Gain보다 Income Gain을 중시하였고 오피스빌딩에 대한 관심은 지속적으로 증가하고 있는 추세이다. 본 연구의 목적은 헤도닉 가격 모형을 통하여 오피스빌딩 3.3㎡당 매매가격 결정요인을 입지 특성, 빌딩 특성, 거래 특성, 거시경제 특성으로 구분하여 분석하고자 하였다. 더 나아가 2008년 글로벌 금융위기가 변수로 작용하였을 때 시점별 차이를 알아내고자 분석을 시도하였다. 이러한 점에서 본 연구는 기존 연구들과의 차별성을 지닌다고 할 수 있다. 이에 대한 분석결과, 먼저 입지 특성으로는 서울시 내 주요 권역에 따라 오피스빌딩 3.3㎡당 매매가격에 다르게 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 2000년 1분기에서 2017년 2분기까지 매매사례 전체에서는 CBD, KBD, YBD 순으로 영향력이 높았다. 반면에 금융위기 이후에서는 CBD, KBD 순으로 매매가격 단가를 상승시켰고 YBD는 ETC에 비해 매매가격 단가에 영향이 없던 것으로 분석되었다. 다음 빌딩 특성의 결과로는 거래당시 공시지가, 총 층수, 연면적, 대지면적, 사용연한으로 구분하였다. 총 층수와 사용연한은 영향이 없었으며 거래당시 공시지가는 매매사례 전체와 금융위기 이전과 이후에서 모두 매매가격을 상승시키는 영향이 있었다. 연면적은 금융위기 이후에서 연면적의 크기가 클수록 매매가격을 높이는 효과를 가져왔다. 금융위기 이후에 대기업 및 금융사옥의 거래가 많이 이루어짐에 따라 나타난 결과로 판단된다. 대지면적은 모든 모형에서 영향이 있었으나 금융위기 변수로 나눈 시점에서는 금융위기 이후에 대지면적이 넓을수록 매매가격 단가를 낮추는 결과를 보였다. 거래 특성에 대한 결과로는 금융위기 이후의 매매사례가 금융위기 이전에 거래된 사례 보다 상대적으로 오피스빌딩 3.3㎡당 매매가격의 차이가 없다는 것으로 결과가 도출되었다. 2004년에 부동산의 증권화 및 유동화가 이루어지면서 간접투자로 오피스빌딩에 투자가 가능하게 되었다. 오피스 시장에 외국계 운용사 등 전문딜러인 투자자가 등장하여 이전보다 오피스에 대한 체계적인 정보가 많이 구축되었다. 이로써 거래에 드는 시간이 단축되었고 거래비용 또한 낮아지게 오피스빌딩 매매에 있어 거래비용을 낮추는 순기능 역할을 하였다. 정보가 구축되고 국내 및 외국계 사모펀드의 등장으로 거래량이 급증하면서 오피스빌딩이 투자자산으로서 안정적인 역할을 한다는 것을 의미한다. 거시경제 특성에 대한 결과로는 한국은행 기준금리와 국고채 3년 금리, KOSPI가 오피스 매매가격에 영향을 주는 것을 실증을 통하여 확인할 수 있다. 매매사례 전체 모형에서는 거시경제 변수 중 KOSPI 변수만 매매가격에 양(+)의 영향력이 있는 것을 확인하였다. 오피스 시장은 기업 경제활동과 밀접하다는 것을 의미하였다. 오피스빌딩 3.3㎡당 매매가격에 미치는 요소들을 입지 특성, 빌딩 특성, 거래 특성, 거시경제 특성으로 분류하고 구성하여 각 특성들이 미치는 영향을 분석한 결과를 통해 2000년 이후부터 2017년 2분기까지 형성된 오피스빌딩 시장의 거래에 미치는 영향을 제시하였다. 또한 부동산의 유동화 및 증권화가 가능하게 되면서 국내‧외 투자기관의 등장이 오피스 시장에 미치는 영향과 금융위기가 미치는 영향의 차이를 파악하고자 한 것이 본 연구의 시사점이라고 할 수 있다. [주요어] 오피스, 매매가격 결정요인, 헤도닉 가격 모형