담보신탁에 있어 이해관계인의 보호방안에 대한 연구

Abstract

1990년대 이후 대규모 부동산개발사업에서 도입되던 신탁제도가 2008년 금융위기 이후에는 상가 분양과 같은 중ㆍ소규모의 부동산개발사업에도 적극 활용되어 부동산신탁 제도가 보편적으로 이용되고 있다. 부동산신탁은 도산격리효과를 통한 안정적인 사업 진행을 위한 도구에서 프로젝트파이낸싱이 가능하도록 활용되다가 금융위기 이후에는 일종의 담보제도로 활용되고 있는 실상이다. 부동산개발사업은 다양한 이해관계인들의 경제적 이해관계로 얽혀있는데, 담보신탁계약은 시행사(위탁자), 신탁회사(수탁자)가 체결하며 계약의 주된 부분은 대주(금융권)와 시공사의 이익을 대변하고 있고 있다. 이에 본 연구는 신탁회사가 실제로 사용하는 담보신탁계약을 중심으로 실태를 분석하고, 대주와 시공사 이외의 이해관계자별로 발생한 구체적, 개별적 분쟁 사례를 검토하였다. 실태분석을 토대로 선행연구에서 이루어진 수분양자에 대한 보호방안으로서의 사해신탁 취소권, 채권자대위소소송의 한계점에 대해 검토하고, 분쟁사례에 대한 해결방안으로 현행 담보신탁계약의 수정, 개선의 당위성 및 개선 방향에 대해 연구하였다.

[주요어] 부동산개발, 부동산신탁, 담보신탁, 사해신탁, 신탁계약