건물에 대한 구분행위와 구분소유권에 관한 연구

Abstract

경제발전과 인구의 도시집중으로 집합건물의 수가 양적으로 증가된 것은 물론이고 그 형태면에서도 매우 다양하게 되었다. 대규모 아파트나 오피스텔 등 종래의 수직적 건물과는 다른 형태의 건물이 대거 등장함으로써 구분소유관계는 더욱 복잡해졌으며, 최근에는 주상복합건물과 같이 하나의 건물을 분할하여 다양한 용도로 활용하기도 한다. 특히 상가 등의 구분된 점포는 독립하여 거래되고 있는 것이 사회적 현실임에도 현행법상 구분소유권의 목적이 되지 아니하고 전체건물에 대한 지분등기만이 허용되고 있었기 때문에 상가건물 구분점포 소유자의 소유권 행사 등에 제약요인이 되고 있는 점을 고려하여, 구분된 점포가 일정한 요건을 갖춘 경우 구분소유권의 대상이 되게 하고, 이를 통하여 부동산등기법에 의한 단독소유형태의 소유권등기가 가능하도록 하고자 집합건물법이 개정되었다. 그렇지만 집합건물법이 개정되어 시행된 지 10년이 지났어도 상가건물의 소유에 관한 법리구성이 명확하게 정립되어 있지 않아 사회적ㆍ경제적 변화에 적절히 대응하고 있다고 보기는 어렵다. 구분행위와 관련하여 현행법의 해석상 구분소유가 인정되기 위해서는 객관적 측면에서 1동의 건물 중 일부가 구조상ㆍ이용상 독립성이 있어야 하고, 주관적 측면에서 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 구조상ㆍ이용상 독립성은 외관상 객관적으로 확인할 수 있지만, 구분행위의 경우에는 명확한 규정이나 해석의 기준이 마련되어 있지 못하다. 종래 대법원 판결도 구분소유권의 성립시점을 판단함에 있어 건물의 완성과 함께 구분건물로 하겠다는 객관적 표시가 있으면 구분행위를 인정하는 판결과, 등록이나 등기가 이루어져야 구분행위가 된 것으로 보고 등록ㆍ등기시점에 구분소유가 성립한다는 판결로 나뉘어 있었다. 그렇지만 최근에 선고된 전원합의체 판결은 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 구분행위의 성립이 인정되고, 대장등록이나 등기가 구분행위의 성립을 인정하기 위하여 반드시 필요한 것은 아니라고 분명하게 밝힘으로써 서로 다른 취지로 대립하고 있던 기존의 분열된 대법원 판례를 정리하였다. 이 판결은 집합건물법의 해석에 관한 중요한 법리를 선언하였다는 데에 그 의의가 있다고 할 수 있다. 그러나 일물일권주의의 예외로서 구분소유권에 대하여 최대한 객관적이고 명확한 기준을 제시해야 할 필요가 있음에도 구분행위의 범주를 단순한 구분의사의 외부표시만으로 그 범위를 확대하여 인정하는 것이 과연 옳은 것인지 이에 따른 문제점은 없는지 짚어 볼 필요성이 있다. 즉, 일물일권주의의 대상이 되는 일반 건물의 소유와는 달리 구분소유권은 일물일권주의의 예외로서 건물의 일부분이 독립한 소유권의 객체가 되므로 최대한 객관적이고 명확한 기준을 제시해야 할 필요가 있다. 이것이 물권에 있어 거래의 안전을 도모하는 길이라고 생각된다. 따라서 구분소유권이 인정되기 위해서는 단순히 구분행위를 위한 의사표시를 하는 것으로는 충분하지 않으며, 집합건물법이 정하는 바에 따라 건축물대장에 등록을 하는 절차를 거쳐야 한다. 구조상 독립성과 관련하여서는 특히 상가건물의 경우가 문제되고 있다. 구분상가나 사무실 등의 경우 건축공법이 고도화, 다양화함에 따라 경계구분의 제거와 복원이 용이한 재질의 벽체를 사용하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 즉, 상가나 사무용 건물의 경우 이용목적에 따라 건물의 구분, 합체를 통하여 건물의 사용이익을 극대화시키고자 하는 것이 일반화되어 있고, 이 경우 건물의 변형은 영구적이라기보다는 이용목적에 따른 일시적인 것이 대부분이다. 이와 같이 구분건물의 현황이나 이용관계가 건축물 대장이나 등기부에 기재된 것과 다른 경우에 있어서, 등기된 대로 구분소유권을 인정할 수 있는지 여부와 관련한 분쟁이 종종 발생한다. 예컨대, 구분소유권의 객체로 이용하고 있던 구분건물의 전유부분을 구획하는 경계벽을 일시적으로 제거함으로써 하나의 건물로 합체하여 사용하는 경우에 경계벽이 제거된 전유부분에 대한 구분소유권을 인정하지 않으면 그 전유부분에 대한 구분소유권에 대하여 저당권을 설정한 자는 그 저당권을 실행할 수가 없을 뿐만 아니라 저당권실행에 따른 매수인의 소유권도 무효가 되는 등 거래의 안전에 문제가 발생하게 된다. 따라서 이 논문에서는 집합건물법 제1조의2에 대한 규정과 관련하여 구조상 독립성 인정여부가 문제된 사안에 대한 기존 판례와 최근 판례의 동향을 살펴보고, 상가건물의 구분소유권을 인정함에 있어서 현재의 기준이 타당한지 여부를 검토함으로써 상가용 건물에 대한 법률관계를 명확히 하여 구분소유 법제의 입법방향을 제시하였다. 또한 건물의 구분이 폐지되어 일시적으로 독립성을 상실하게 된 경우에 있어서 구분건물의 소유관계 및 구분건물에 설정된 저당권의 효력 등 구분폐지된 건물의 권리관계에 대하여 검토함으로써 다수 구분소유권자와 저당권자의 권리가 부당하게 침해되는 것을 예방하고 그 해결 방안을 모색하였다.