상가건물 임대차보호법 상의 권리금 회수기회 보호규정과 제도 개선방안

Abstract

상가건물 임대차보호법에 권리금 회수기회 보호규정이 들어온 후 임대인과 임차인 사이의 권리금 분쟁이 불가피하게 되어 그 분쟁의 최소화를 위한 동법규정의 재개정이 필요하게 되었다. 이 연구에서는 권리금 법제화 전후의 권리금 분쟁에 대한 판결 사례를 분석하고, 선행연구 및 판결 사례 분석에서 나타난 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 관한 문제점에 대한 해결방안을 논의하였고, 다음과 같이 그 방안을 제시하였다. 첫째, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호 및 제4호를 제10조의4에서 떼어서 별도의 조항으로 규정하되, 임대인의 손해배상책임이 아닌 임대인이 부당하게 얻은 이익을 임차인에게 반환하도록 규정하여야 한다. 둘째, 제10조의4 제2항 제3호에 “(임대차계약 종료 시를 포함하여 계속하여 총 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 포함한다)”라는 문구를 추가할 필요가 있다. 셋째, 임대인 자신이나 그 가족이 직접 상가건물을 사용하기 위하여 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 경우는 임대인이 계약의 체결을 거절할 정당한 사유가 있다고 보고, 이 경우 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위해서는 법개정이 필요하다. 넷째, 총 임대차계약기간이 5년을 초과한 경우에도 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 적용되며, 분쟁해결의 구체적 타당성은 손해배상액의 범위 산정에서 조정하여야 할 것이다. 다섯째, 임대인의 손해배상의 범위에 관하여는, 임차인의 원상회복에 소요되는 비용 상당액을 그 배상액에서 공제하여야 하고, 기존의 임차인의 영업과 다른 업종을 하기 위하여 계약체결을 거절하는 경우에는 임대인에게 영업권리금에 관한 배상책임은 인정되어서는 아니 되며, 바닥권리금은 임차인의 노력과 비용에 의하여 증가된 장소적 이점에 한하여만 임차인에게 반환되는 것이 타당하다. 여섯째, 임대인의 채무불이행을 이유로 임차인이 임대차계약을 해지한 경우에는 임차인의 선택에 따라 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하도록 하는 규정을 추가하여야 한다. 마지막으로, 권리금 분쟁을 예방하기 위하여 임대인으로 하여금 권리금 수수를 금지하고, 권리금계약을 세무서에 필수적으로 신고하도록 하며, 분쟁조정위원회를 설치하는 것이 필요하다.