보금자리주택 운용 과제에 관한 연구

Abstract

[국문초록]

우리나라는 새로운 정부가 출범할 때마다 공약으로 부동산 정책이 항상 포함되고 그 정책에 따라 시장이 큰 변화를 가져왔다. 이에 따라 자신의 자산과 직접적으로 연관되어 있는 국민들의 관심도 부동산 정책에 대해 상당히 높은 편이다. 이명박 정부는 주택의 공급측면에서 주택문제를 해결하고자 2009년 9월 서민주거 안정을 위한 보금자리주택정책을 발표하였다. 보금자리주택의 공급은 정부가 서민주거안정을 위하여 직·간접적으로 부동산시장에 개입하여 주택 가격을 규제하는 것으로 볼 수 있는데, 이 제도는 부동산을 투기적 개념으로 구입하려는 가수요를 사전에 막아서 가수요가 감소되면 부동산 가격의 거품이 사라질 것으로 보고 있다는데서 출발하였지만 정책의 형평성과 효율성 측면에서 여러 가지 문제점이 나타나고 있다. 본 연구에서는 주택시장에 대한 이론적 고찰 후 보금자리주택 정책과 공급실태에 대해 현황 분석을 하였으며 보금자리주택과 주택시장의 변화, 주택 거래량 변화, 보금자리주택2차지구 주변 아파트 가격의 변화, 청약결과, 청약 경쟁률, 민간 건설업체의 분양가격과 경기변화에 대해 현황 및 실태조사를 바탕으로 수요와 공급에 따른 시장경제원리에 의한 가격결정 접근방법을 통해 거시적 측면의 정책분석을 하였다. 이러한 보금자리주택 정책 분석결과 문제점으로는 주변 아파트의 미분양 물량을 감안하지 않고 주택보급 150만호를 추진한 사항과, 이것으로 인한 공급물량 증가로 건설업체의 분양가격 인하, 체감경기 악화, 민간 신규분양 청약 경쟁률 하락, 보금자리주택 주변 시장 거래량과 가격 하락 등으로 인해 시장 왜곡현상을 초래했다는 것이다. 이러한 문제점의 개선방안으로 부동산 가격과 경기변화에 대한 개선방안과 보금자리주택 운용상의 개선방안을 제시하였다. 첫째, 공공주택을 공급할 경우 형평성을 고려하여 임대주택은 건설하여 공급하되 분양주택의 공급은 더욱더 신중해야 한다. 둘째, 정부가 부동산시장에 분양 물량을 공급할 경우 공급량에 대한 세심한 검토가 필요하다. 셋째. 정책의 일관성이 있어야 한다. 분양가 상한제와 DTI, LTV등 정부의 부동산가격 억제정책과 더불어 보금자리 주택을 포함하여 부동산 정책은 수요와 공급에 따라 형성되는 가격이론을 기본으로 시장에서 형성되는 가격을 인정하고 민간주택시장을 이원화하여 가격이 결정되는 민간 시장 주택의 매매와 또는 분양주택, 국민의 기본적 거주권이 보장되는 정부주도의 임대주택으로 구분 관리해야 한다. 또한 150만호의 보금자리 주택 중 아직 청약이 시작되지 않은 공급량과 공급이 끝난 경기도 4개 지역의 미분양 물량과 고양 원흥지구의 50%에 달하는 본청약 미달 물량에 대해서는 국민임대나 장기전세 주택으로 전환이 필요하다. 그리고 공동주택의 효율성, 투명성, 공정성 향상을 위해 민간의 자율적 관리기능 강화와 도시 및 주거환경 정비 법에 의한 정비계획을 통해서, 도시 및 주거환경정비 기본계획이 수립되었더라도 도시재정비 촉진을 위한 특별법의 재정비촉진지구로 지정하거나, 별도의 기반시설 부담계획을 수립하여 구도시의 인프라를 개선하도록 해야 한다.