상가건물 임대차 보호제도의 개선에 관한 연구

Abstract

우리나라 부동산 중 주택 및 상가건물 임대차제도는 다른 나라에서 찾아보기 어렵다. 전세제도와 상가건물의 양도·양수에 따른 권리금 수익이 보편화 되어 있다. 또한, 잦은 임대료 인상, 부동산 임대소득에 대한 과세 방치, 계량문화의 미발달과 부실한 계약으로 인한 잦은 분쟁 등의 특성이 있다. 이에 정부는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 제정하여 무주택 국민들의 주거안정과 영세사업자를 보호하고 있다. 경제적, 사회적 약자인 상가건물 임차인을 보호하기 위해 상가건물 임대차 보호법이 2001년 12월 29일에 제정, 공포 되었다. 2008년8월21 동법 시행령이 개정 되고 최근 2010년 7월 21일에 동법 시행령 제2조 제1항이 개정되었다. 이 법은 많은 여론 수렴과정을 거쳐 제정되었지만 의원 입법의 한계를 넘지 못하고 시행 과정에 여러 문제점들이 나타나고 있다. 특히, 보증금 문제는 정부가 2008년 8월 21일에 본 법의 시행령을 개정하면서 서울의 경우 적용대상 보증금을 2억6천만원 이하로 정할 경우 89%의 임차인이 보호받을 수 있다고 하였다. 그러나 이는 상가건물임대차보호법의 적용 범위를 확대시킨 것에 불과하고 현실적으로 법원의 부동산강제집행에서 상가 임차인이 보증금을 보호 받을 수 있는 경우는 극히 드물다. 따라서 상가 임차인이 더 많은 보호를 받기 위해서는 현행 법상 보증금 한도를 지금보다 훨씬 상향조정을 하거나, 환산보증금을 없애고 계약보증금만을 적용함으로써 그 기준 보호 대상을 확대하여야 한다. 그리고 이러한 보증금의 확대만으로는 경매 절차상 상가 임차인이 보호받는 것은 아니다. 경매 절차상에서 상가건물 임차인을 보호하는 방안이 모색되어야 한다. 본 연구는 경매를 중심으로 상가건물 임대차보호법에 따른 상가건물 임차인 보호 제도에 관한 법적 쟁점 및 문제점을 정리하고 해결 방안을 제시 하였다. 연구방법은 제반 관련 이론과 사례조사와 실태조사 및 외국의 입법례를 검토 하였다. 특히 상가건물 경매 절차에서 임차인 보호 제도의 핵심인 대항력과 우선변제권을 중심으로 임차인이 어떤 요건을 갖추어야 하고, 얼마나 보호 되는지를 검토 하였다. 이 과정에서 이해관계가 충돌되는 상가건물 이해관계인들과의 이익 조절의 문제점과 그 해결방안을 모색한다. 상가건물임대차보호법을 중심으로 상가건물 임차인을 보호하는 제도들이 있지만, 부족한 부분은 새로운 대안이나 개선 방안을 제시해 보고자 한다. 따라서 입법안 상정의 많은 수정과 다양한 의견수렴을 통하여 입법화가 제고 되어 영세상가 임차인의 보호와 긍정적으로 국민의 경제안정이 보장할 수 있기를 기대해 본다.