도심형 복합개발단지의 앵커시설 계획에 관한 연구

Abstract

국내외 복합용도개발은 주로 도심에서 일어나며, 대규모 복합용도 개발단지의 경우는 그 규모나 시설의 다양성으로 볼 때, 하나의 작은 도시에서 구성되어 있는 시설을 종합한 하나의 작은 도시와 같다. 이런 복합용도개발이 최근에는 대규모, 고층화, 다양화되는 경향을 보이며, 복잡하게 구성됨에 따라, 한 가지 기능의 앵커시설의 도입과 그에 따른 주변시설과의 상관관계만을 살펴보는 것은 한계가 있을 것이다. 또한, 현재 국내에서는 도심재개발사업이나 신도시 PF사업에서 대규모 복합용도개발이 진행되고 있으나, 앵커시설 및 각 수용시설 간의 영향에 대한 고려가 미흡하고, 획일적인 유형으로 계획되고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 도심형 복합개발단지들의 개발특성 및 개발내용과 그 특성에 따른 각 구성시설의 도입비율 및 앵커시설의 면적비율, 앵커시설의 공간적 위치관계를 파악해 보고, 국내 활성화된 사례단지에서의 앵커시설의 기대효과에 대한 실증적 검증을 하는 것을 통해, 향후 계획되는 복합개발단지에서의 체계적인 앵커시설의 도입방향을 제시하고자 하였다. 이를 위해 국내외 도심형 복합개발 사례로서, 일본의 복합용도개발사례 10개소, 국내활성화사례 10개소, 국내계획사례로서 PF사업사례 10개소를 중심으로 30개소 사례에 대한 분석작업과, 국내 활성화 사례 중 각 앵커시설이 가장 활발히 도입된 대표적인 단지 2개소를 선정하여 이용객에 대하여 설문조사를 실시하였다. 이와 같은 과정을 통해 얻어진 연구결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 이론적 고찰을 통하여 복합용도개발에서 도입되는 시설의 종류 및 특징, 특히 앵커시설의 종류 및 특징에 대해서 살펴본 결과 앵커시설은 대표적으로 대형판매시설인 앵커상업시설과, 앵커문화시설, 앵커위락시설로 분류할 수 있었다. 둘째, 사례연구분석을 통하여 유효사례단지 25개소를 분석한 결과, 전체 사례에서의 시설비율의 평균값을 살펴본 결과, 주거시설이 14.35%, 상업시설이 42.27%, 업무시설이 21.49%, 숙박시설이 6.98%, 문화집회시설이 9.26%, 위락시설이 1.26%, 운동시설이 0.78%, 기타시설이 3.45%로 나타났다. 셋째, 사례연구분석을 통하여 각 시설간의 면적비율의 상관관계를 분석한 결과, 전체적으로 종합해보면, 부지면적이 커질수록 연면적이 커졌으며, 건축규모가 클수록 단지형의 건축형태를 보이고 있고, 건축특성 중 단지형일수록 주거시설, 업무시설의 면적비율이 커지는 형태를 보이며, 상업시설의 면적비율의 경우 작아졌다. 부지면적이 클수록 주거시설이나 업무시설, 숙박시설의, 문화집회시설의 면적비율이 크게 나타났으며, 상업시설의 면적비율은 작게 나타났다. 연면적이 클수록 주거시설이나 업무시설, 앵커문화집회시설의 면적비율은 크게 나타났으며, 상업시설 경우는 작게 나타났다. 주거시설이나 업무시설의 면적비율이 커질수록, 상업시설의 면적비율이 작게 나타났으며, 상업시설의 면적비율이 커질수록 앵커문화시설의 면적비율이 작게 나타났다. 주거시설의 면적비율이 커질수록 앵커위락시설의 면적비율이 크게 나타났다. 넷째, 사례연구분석을 통하여 앵커시설의 다른 상업시설과의 위치관계 및 연계정도를 분석한 결과, 앵커상업시설의 경우 단지의 최하층에 위치하는 경우와 가장자리에 위치하는 경우가 가장 많이 나타났으며, 이는 대부분 최하층은 대형할인점이었고, 가장자리에 위치하는 경우는 대부분 백화점이었다. 이는 대형판매시설이 가지는 건축적 특성으로 인한 결과인 것으로 보인다. 앵커문화시설 및 앵커위락시설의 경우는 주로 최상층에 위치하는 경우가 대부분이었으며, 이는 최상층에 배치시킴으로써, 샤워효과로 인한 고객유치를 하기 위한 것으로 보여 진다. 다섯째, 앵커시설에 대한 실증적 분석을 한 결과, 강변역 테크노마트의 경우 상업시설의 앵커시설 및 앵커문화집회시설을 이용하고자 하는 목적성이 가장 높았으며, 시설이용으로 인한 파급효과는 문화집회시설이 가장 컸고, 대형판매시설인 할인마트가 가장 낮게 나타나, 할인마트의 경우 인지도가 높은 시설이지만 다른 시설의 이용에 미치는 효과가 낮음을 확인 할 수 있었다. 삼성동 코엑스의 경우는 문화집회시설 및 앵커상업시설을 이용하고자 하는 목적성이 가장 높았으며, 시설 이용으로 인한 파급효과는 멀티플렉스를 비롯한 문화집회시설과 게임센터 등이 높게 나타났다. 본 연구결과를 바탕으로 향후 도심형 복합개발단지에서의 앵커시설의 도입방향에 대한 제언을 해보면 다음과 같다. 첫째, 최근 이용객들의 여가활동 증가 및 소비패턴의 변화, 레저활동에 대한 소비 및 엔터테인먼트에 대한 소비가 점차 증가하는 경향으로 이루어지고 있다. 이러한 변화에 부응하기 위해서는 이용객들의 욕구를 충족시킬 수 있는 차별화되고, 다양한 앵커문화시설이나 앵커위락시설의 도입이 절실히 요구되어진다. 둘째, 국내에서의 복합용도개발이 대형화 및 친환경적 경향에 의해, 건축적 특성이 콤플렉스의 형태보다는 단지형의 형태가 나타나고 있다. 이를 위해 요구되어지는 부지규모, 연면적의 대형화, 도입되는 시설의 다양화, 초고층화 등의 특성으로 이어지게 된다. 이런 특성에서는 시장수요에 충족한 주거시설, 업무시설, 숙박시설의 비율에 따라, 상업시설 등의 나머지 시설들의 면적비율이 정해져야 할 것이며, 다음으로 상업시설의 경우 무분별한 대형판매시설의 도입을 통한 상업시설간의 균형이 깨지는 형태가 발생하지 않도록 유의해야 할 것이다. 앵커문화집회시설이나 앵커위락시설의 경우도 복합상업시설의 면적비율 안에서 일정 비율로 도입되게 되나, 복합용도개발이니 만큼 도입되는 주거시설, 업무시설, 숙박시설의 비율에 따라, 그 도입비율이 비례하여 조정되어야 할 것이다. 특히, 앵커문화집회시설이나 앵커위락시설의 경우는 그 비율이나 규모가 문화문회시설이 앵커위락시설보다 훨씬 크게 나타나고 있으나, 이용객들의 욕구변화에 따른 체험의 정도가 강한 앵커위락시설에 대한 이용욕구가 커지고 있음에 따라, 이를 충족시킬 수 있도록, 그 도입을 더 확대해야 할 것이다. 셋째, 복합용도개발단지의 공간계획 시 단지의 활성화를 위해서는 앵커문화집회시설이나 앵커위락시설 등이 최상층이나 최하층에 위치하여 편리하게 이용할 수 있는 공간계획 및 동선계획이 절실히 요구되어진다. 또한, 대규모화 되고, 초고층화 되고 단지형의 형태로 개발이 됨에 따라, 최상층이나 최하층뿐만 아니라, 단지 가장자리나 중심적인 공간이나, 중간층에 앵커시설을 도입하는 방향도 고려해 보아야 할 것이다. 넷째, 앵커시설 중에서도 앵커상업시설이나 앵커문화집회시설의 경우 이용하고자 하는 목적성이 가장 강한 것으로 나타났다. 하지만, 시설이용으로 인한 다른 시설로의 파급효과는 앵커문화집회시설과 앵커위락시설의 경우가 크게 나타났다. 즉, 단지의 활성화를 위해서 대형판매시설을 도입하는 것도 좋지만, 다른 판매시설간의 규모 및 연관관계를 고려하지 않고 무분별하게 도입하면, 다른 판매시설의 이용도가 줄어들 수 있음을 유의해야 할 것이다.