초고층 주상복합 공용시설의 활용현황에 관한 연구

Abstract

주상복합 건물은 1960년대 후반 세운상가아파트를 시작으로, 1990년대 중반부터 제도완화를 토대로 상업지역에서의 공급이 확대되었다. 1990년대 말부터는 초고층화 및 대형화의 경향을 띄며 도시형 고급주거의 표본으로서 인식되었고, 소득수준의 향상과 라이프스타일의 변화로 초고층 주상복합 공용시설의 종류와 수준은 급속도로 다양화·고급화되었다. 하지만 이러한 추세와는 달리 초고층 주상복합 공용시설의 계획에 대한 지침과 활용에 대한 연구는 미흡한 실정이다. 또한, 기존 초고층 주상복합 주거 밀도에 비해 소규모인 외부 공간의 접근성에 대한 한계를 극복하고, 공동생활 공간 및 기타 생활서비스 공간 기능을 동시에 갖추어야 한다는 점에서 기존 초고층 주상복합 공용시설 계획에 대한 심도 잇는 논의가 필요한 시기이다. 따라서 기존 초고층 주상복합 공용시설이 그 역할을 다하고 있는지에 대해 평가할 필요가 있고, 실제 주민활용에 대한 고찰이 필요한 시점이다. 본 연구는 초고층 주상복합 건물 공용공간의 활용성에 기초한 실별 계획방향을 도출하기 위한 기초자료로서, 기존 초고층 주상복합 건물의 공용공간의 주민 활용현황에 대한 연구를 목적으로 하였다. 이를 위해 서울과 분당지역의 총 19개 사례를 대상으로 도면분석을 통하여 공용시설의 종류별 설치현황과 실별 면적을 산출하였고, 이 중에서 서울의 도심사례 1개와 부도심사례 2개, 그리고 신도시사례 1개를 대상으로 주민 설문을 실시하여 실제 공용시설의 실별 주 평균 활용시간과 규모 및 쾌적성에 대한 만족도를 조사하였다. 위 조사과정을 통해 분석된 결과는 다음과 같다. 첫째, 대부분의 단지가 공용시설 중 운동시설의 비중이 높았으며, 학습/보육시설인 독서실과 유아놀이방과 생활서비스시설 중 로비의 경우 절반이상의 단지에 설치된 것으로 조사되었다. 반면 종류가 가장 많은 주민교류시설의 경우는 타워팰리스I,II,III과 파크뷰, 로얄팰리스를 제외하면 단지별로 평균 3·4개시설이 설치되어 있었다. 둘째, 전체적으로 활용빈도가 높고 만족도의 평균이 높은 공간은 운동공간이었으며, 생활서비스 시설인 로비는 규모에 대한 만족은 보통이지만 활용시간과 쾌적성 부분에서 상대적으로 활용도가 높고 만족하는 수준에 가까운 결과를 나타냈다. 그에 반해 주민교류시설은 시설의 종류가 가장 많음에도 불구하고 거의 이용되지 않고 만족 수준도 낮음을 알 수 있었다. 따라서 기존 초고층 주상복합 주민교류시설에 대한 실태분석과 개선방안에 대한 연구가 필요하다. 셋째, 공용시설의 활용도는 시설의 다양한 정도와 규모가 커질수록 활용시간과 규모 및 쾌적성에 대한 만족도가 높아지는 것을 알 수 있었다. 또한 주민의식조사에서는 기존 초고층 주상복합 공용시설의 다양화와 고급화에 대한 요구도 있었다. 따라서 향후 초고층 주상복합 공용시설 계획 시 공용시설의 활용성 증진을 위해서는 기존 초고층 주상복합에 설치된 공용시설 보다 더 다양화되고 고급화된 시설의 계획에 대해 검토할 필요가 있다. 이 밖에도 초고층 주상복합 공용시설 다양성과 규모, 내부설비의 구체적 기준에 대한 연구가 필요할 것으로 생각된다. 넷째, 기존 단지 공용공간의 활용성을 증진할 수 있는 제약요소에 대한 질문에 대해서는 공용 시설규모의 확장과 공용공간의 다양화와 고급화 가 '공용공간의 활용 증진에 관련이 있다' 고 답하였다. 또한, 공용시설의 계획에 대해서는 옥외공간에 비해 옥내공간을 선호하였다. 그리고 아파트 구매 시 공용공간에 대해 고려하는 편이었다. 다섯째, 초고층 주상복합 주민의 공용시설별 선호도를 분석한 결과와 일반 아파트 주민의 공용시설별 선호도를 분석한 결과를 서로 비교하여 보면, 초고층 주상복합에 거주하기 전 공용시설에 대한 선호와 실제 이용후의 선호에 차이가 존재하고 있음을 알 수 있고 기존 초고층 주상복합 공용시설에 대한 주민의 개선 또는 변경의 요구가 주민교류시설과 일부 생활지원시설에 대해서 존재 할 것이라는 예상이 가능하다. 앞서 결과들을 종합하여 기존 초고층 주상복합 공용시설의 주 평균 활용시간 조사에서 나타난 주요 활용시설과 선호도 조사의 결과를 비교해 보면, 활용시간과 선호도가 낮은 주민교류시설은 가장 많은 종류가 설치되어있었고, 운동시설을 제외하고 활용시간과 선호도가 높은 생활서비스시설과 학습/보육시설은 다소 적은 종류가 설치된 것을 알 수 있었다. 따라서 향후 초고층 주상복합 공용시설 계획 시 주민 교류시설과 생활서비스시설 및 학습/보육시설의 실 및 면적배분에 대한 재검토가 필요할 것으로 보인다.