사용자 중심의 초고층 공동주택 리모델링 방향에 관한 연구

Abstract

초고층 건물은 도시의 수평적 확장에서 수직적 성장의 모델을 제안하는 것으로 도시의 성격을 강조하고 토지를 효율적으로 이용할 수 있는 특성이 있다. 이러한 배경에서 주거의 기능을 담당하는 초고층 건물은 현대인의 생활 특성의 한 면으로 부각되었고, 1995년 이후 급격하게 증가된 초고층 주상복합의 건축은 새로운 도시주거 형태의 하나로 완전히 자리잡게 되었다고 할 수 있다. 초고층 공동주택이 일반화되면서 일부에서는 초고층에 대한 부정적인 인식 또한 커져갔다. 그러나 최근 들어 도심내 주상복합형태의 대형 초고층 주거가 도심 공동화의 대안으로 등장하면서 부정적 인식은 점차 긍정적으로 변화하면서 도시외곽에서 조차도 초고층 공동주택 단지가 조성되었다. 초고층 공동주택에 대한 관심은 주택시장에서 소비자들에 의해 더욱 명확하게 나타나고 있다. 2015년이 되면 초고층 공동주택의 건축이 시작된 지 20년이 경과하게 된다. 1990년대 이전의 공동주택과 비교해서 많은 차이점을 가지고 있는 초고층 공동주택은 유지관리차원에서의 리모델링 방법 및 방향에서도 큰 차이를 보일 것으로 사료된다. 최근의 부동산정책과 친환경에 대한 관심으로 인하여 신축이나 재건축보다 리모델링에 대해 많은 관심이 몰리고 있다. 건물을 단기간에 재건축하는 것은 그만큼 에너지를 낭비하게 된다. 건물 구조체의 내구연한을 충분히 활용하고, 리모델링에 의하여 필요한 기능을 확보하는 것은 자원의 유효활용이고, 환경오염을 방지하는 일조가 된다. 건물의 장수명화, 안전성, 쾌적성, 환경에 대한 배려 등 자산 가치를 높이기 위한 리모델링이 요구되고 있다. 본 연구는 기존의 고층 공동주택과 초고층 공동주택 사이의 리모델링의 경향에 있어서 차이가 있을 것이라는 전제하에 진행된 것으로 아직까지 시행된 사례가 없는 초고층 공동주택의 리모델링 방향을 예측하기 위하여 리모델링 방향 예측 모델을 정립하고 사용자를 대상으로 설문조사를 실시하여 만족도와 중요도를 분석하였다. 수행한 단계별 연구방법은 다음과 같다. 첫째, 공동주택 리모델링 관련 문헌과 초고층 공동주택 관련 문헌, 그리고 미국의 LEED와 일본의 CASBEE를 포함하는 친환경 건축 및 환경성능평가 관련 선행연구들을 분석하여 이를 기반으로 초고층 공동주택의 리모델링에 적용 가능한 118개의 세부항목을 추출하였다. 둘째, 추출된 세부항목들과 관련 선행연구의 상?하위 지표들을 재구성하고 응용?추가하여 ⅰ)편의성 향상, ⅱ)내/외관 향상, ⅲ)유효면적 증대, ⅳ)친환경성 향상, ⅴ)경제성 /유지관리 향상의 5개 상위기준에 총38개의 하위기준으로 구성된 리모델링 방향 예측 모델을 정립하였다. 셋째, 리모델링 방향 예측 모델을 바탕으로 사용자 대상 설문조사를 하여 항목별 만족도와 중요도의 비교를 위하여 통계 패키지 프로그램인 SPSS for Win12.0을 사용하여 분석하였다. 분석의 결과는 다음과 같다. 1. 리모델링 요소에 대한 만족도 조사 결과 만족도가 높은 항목은 세대면적 ＞ 방범수단 ＞ 세대별 공간구획 ＞ 구조적 안전성 ＞ 주동의 높이에 대한 순으로 나타났으며, 주동 혹은 단지 전체적인 면에 관련된 항목이 주를 이루는 것으로 분석된다. 이에 비하여 중요도가 높은 항목은 공기환경 제어 및 개선 ＞ 친환경 재료 사용 ＞ 건축물의 가치상승 ＞ 유지비 저감 ＞ 소음저감장치 적용 ＞ 주차장 면적 증대 순으로 나타났으며 외부환경보다는 주호 내 환경에 관한 항목이 주를 이루었다. 이러한 분포는 추후 이뤄진 T검정을 통한 개선항목 우선순위 분석에서도 나타났으며 이를 통하여 거주자들이 거주만족을 판단함에 있어서 1차적으로 영향을 받는 부분이 가장 오랜 시간을 보내게 되는 세대 내 환경이라는 추측을 할 수 있다. 2. 만족도와 중요도의 차이를 통한 개선 우선항목을 파악한 결과 하자보수/유지관리 시스템, 공기환경 제어 및 개선, 화재시 탈출로의 적정성, 투자비용 저감, 주차면적 증대, 건축물의 가치 상승, 소음저감장치 적용, 에너지 성능향상, 인테리어 개선, 승강기 성능 개선, 가변형 공간 적용, 절약형 냉난방설비 적용 등의 항목들이 추후 공동주택 계획시 우선적으로 보완되어야 할 사항으로 분석되었다. 3. 대상단지에 따른 상위기준별 유의도를 분석한 결과, 대부분의 항목에서 파크뷰가 근소하게 아이파크보다 높은 만족도를 보이는 가운데 구조적 안전성 증대, 주변 지역과의 연계, 외부 녹지공간/수공간 항목의 차이가 컸다. 이는 파크뷰가 판상형이며 용적률이 아이파크의 절반에 이르기 때문으로 보인다. 그리고 중요도에 있어서는 아이파크가 근소하게 파크뷰보다 높게 나타나는 가운데 조명/채광 개선이 낮은 유의도 값을 보였으며 이는 아이파크가 외부에 접하는 창의 면이 판상형에 비해 상대적으로 적은 탑상형이기 때문으로 보인다. 이와 같이 같은 초고층 공동주택이라도 주동형태에 따라 또는 입지나 단지 구성방식에 따라 서로 다른 만족도와 중요도가 나타나고 있는 것으로 볼 때, 초고층 공동주택의 리모델링 방향은 다양한 변수에 의한 접근이 가능하도록 구성되어야 할 것이다. 4. 본 연구와 전문가대상 연구와의 비교를 통하여 사용자와 전문가의 초고층 공동주택 리모델링 방향에 관한 중요도를 비교한 결과, 상위 기준의 경우 양 집단 모두 편의성 향상을 리모델링의 가장 중요한 방향으로 생각하였으며, 사용자 집단은 경제성/유지관리 향상을 우선적으로 중요하게 여긴 반면 전문가 집단은 친환경성 향상을 우선적으로 중요하게 여기는 차이를 나타내었다. 이와 같이 사용자와 전문가는 초고층 공동주택의 리모델링 방향에 대한 시각차가 존재하며 이는 향후 초고층 공동주택의 계획 방향과 리모델링 방향은 사용자에 대한 연구를 바탕으로 이루어져야 할 것으로 보인다. 결국 앞으로 진행될 초고층 공동주택의 리모델링은 구조적 안전성을 확보하면서 단위세대의 삶의 질과 친환경성을 향상 시키는 방향으로 진행될 것으로 판단된다. 그리고 궁극적으로는 이를 통해서 경제적 부가가치를 창출 하는 것이 중요한 목적이 될 것이다. 본 연구에서 선행연구와 참고문헌에서 검증된 모든 초고층 공동주택에서의 리모델링 요소들을 적용하여 평가하기에는 현실적인 한계가 있었다. 또한 많은 수의 항목을 한정된 공동주택을 대상으로 분석하여 일반화하기에는 한계가 있다. 하지만 초고층 공동주택의 리모델링에 관한 연구가 전무한 배경 하에 이와 관련된 연구의 시작단계로써 기초자료를 제시한 점에 연구의 의의가 있으며, 5개의 상위기준과 38개의 하위기준을 통해 초고층 공동주택의 가장 일반적인 특성들을 가지는 리모델링 지표를 도출하였다는 데에 의미가 있다. 보다 정확한 연구를 위해서는 다양한 범위의 초고층 공동주택 사용자들을 대상으로 중요도 조사를 실시하여 검증을 거친 후에, 일반 공동주택의 사용자들을 대상으로 조사한 결과와 비교 분석하여 그 결과를 토대로 초고층 공동주택의 리모델링의 방향을 실제로 활용하기 위한 검토 작업이 필요하다.