개략견적 방식을 통한 세대수증가형 리모델링 사업의 기획단계 사업성 평가 모델 개발

Abstract

정부에서는 공동주택 노후화 문제에 대응하여 리모델링 활성화를 위한 법과 제도를 꾸준히 개정·발전시켜왔으나 이러한 노력에도 불구하고 아직까지 세대수증가형 리모델링은 활성화되지 못하고 있다. 그 이유로 본 연구에서는 리모델링 사업을 추진하는 단지의 약 75%가 사업 초기 단계에 머물러 있다는 것에 주목하였으며, 사업초기 불확실한 수익률로 인해 사업추진 간 지속적으로 주민 갈등이 발생하는 문제와 비전문가 집단인 발주자와 설계자 간 효율적인 커뮤니케이션 방법의 부재로 인한 문제를 지적하였다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 사업계약 면적에 근거한 공사비와 사업추진비, 금융비를 포함하는 모든 지출비용과 매도청구세대와 신규세대의 일반분양수익 분석을 통한 입주민 의사결정 지원 모델 개발의 필요성이 제기되었다. 이에 본 연구는 단지의 현재 정보만을 가지고 제도와 시장의 표준 조건을 활용하여 리모델링 후의 조합원 분담금 및 투자수익률을 개략 산출하여 입주민의 리모델링 사업추진을 위한 효율적인 의사결정을 지원하는 모델을 개발하였으며, 그 정당성(Validation)을 서초구, 송파구, 분당구 등 3개의 사례 단지에 적용하였다. 적용 결과 본 모델과 사례단지의 실제 추진 값의 오차는 각각 3.6%, 1.6%, 1.6% 의 오차를 보여 상당히 정확한 것으로 검증되었다. 또한, 이 과정에서 모델의 사업성 분석 결과에 큰 영향을 주는 단지의 변수에 대하여 범위 값으로 제안함으로써 입주민들의 단지 상황에 맞는 설계 요소와 영향 요인을 조정할 수 있도록 하여 적절한 분담금(총 사업비)을 사업 기획에 반영할 수 있도록 하였다. 이 연구를 통해 리모델링 사업의 기획단계에서 체계적인 사업성 분석이 가능하여 미처 알지 못했던 사업비와 금융비, 이주비 등을 사전에 인지하고 사업추진에 필요한 보완 사항을 미리 확인하여 대비함으로써, 사업화 기간의 단축 및 효율적인 사업화 추진을 가능케 하여 리모델링 사업의 성공률을 높일 수 있을 것으로 사료된다.