가계약에 관한 연구

Abstract

부동산의 거래에 있어 매매 대금의 10%를 매수인이 매도인에게 계약금으로 교부하는 것이 거래의 관행이다. 이러한 계약금은 계약이 존재한다는 것을 증명하거나 계약의 구속력을 강화하는 것이 목적이지만 부득이한 사정으로 계약을 해제하고자 할 경우에는 해약금으로 작용한다. 한편 부동산의 거래에 있어서는 거래금액이 고액이라는 특성 때문에 계약의 해제에 따른 부담을 줄이고자 하는 의도로 본계약 체결전에 가계약을 체결하고 가계약금을 교부하기도 한다. 이러한 계약 체결에 따른 구속력을 완화하는 수단으로 민법에는 규정이 없지만 가계약이라는 약정이 실거래에서 통용되고 있다. 가계약에 대하여는 통설적인 견해가 존재하지 않으나 가계약이라는 용어는 판례에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그러나 가계약의 효력에 대해서는 계약 당사자의 의사해석을 통하여 본계약으로 볼 수 있는지에 대하여만 판단하고 있다. 그렇지만 가계약이라는 것을 명시적으로 표시하였음에도 계약의 법리를 그대로 적용하는 것이 가계약을 체결한 당사자의 의도와 맞는 것인지 의문점이 생긴다. 그리고 계약금의 일부 지급을 다룬 대법원 판례에서는 실제 계약금의 교부가 없어도 당사자의 합의만 있으면 계약은 성립한다고 보았으나 가계약은 가계약금의 교부가 필수적인 성립요건이므로 계약과는 엄밀히 구분하여야 한다. 따라서 가계약을 관행적으로 이루어지는 약정으로 두기보다는 거래 현실에 맞게 독립적인 지위를 인정할 필요성이 있다.