분양-임대 혼합단지 내 공용공간의 계획요소 및 특성에 관한 연구

Abstract

우리나라는 2000년대 들어 주택보급률이 100%를 달성하면서 주택문제의 정책적 패러다임이 양적인 방향에서 질적인 방향으로 변화되었다. 기존의 국민임대주택계획으로 공급되었던 단지들이 시간이 흐름에 따라 거주자들의 상대적 박탈감과 지역의 고립화로 이어지자 통합적인 사회적 혼합에 대한 개념과 함께 분양・임대 혼합단지가 조성되기 시작하였다. 하지만 혼합단지 구성을 위한 체계적인 가이드라인 없이 전체 세대수에서 일정 비율의 임대주택을 건설하라는 법적 기준만 있는 현실이며 수많은 혼합단지 내에서 사회적 배제 현상의 심화, 공간의 질적 차별화 등 사회적 문제가 발생하고 있다.

본 연구는 저소득층의 주거공급과 소외된 사회・경제적 약자들의 주택문제를 해결하기 위해 건설되고 있는 분양・임대 혼합단지의 배치 계획 및 경향을 분석하고 단지 내 공용공간의 계획요소 및 공간구성의 특징을 분석하고자 하였다. 이를 위해 2007년도 이후 SH공사에서 공급한 혼합단지들을 분석의 대상으로 삼았고, 총 361개의 단지 중에서 세대수・배치유형・위치의 특성을 고려하여 총 12개의 분석대상 단지들을 압축 선정하였다.

연구방법으로는 문헌조사와 정성적 분석방법을 병행하였다. 문헌연구를 통하여 관련 선행연구를 분석하여 분양・임대 혼합단지의 도입배경과 정책들을 살펴보았다. 공용공간의 분석을 수행하기 위하여 5가지 공간(이동공간, 휴게공간, 커뮤니티 및 서비스공간, 매개공간, 주동관련공간)으로 나누었고, 위치별・기능별로 공용공간의 계획요소 및 공간구성의 특징과 어떤 문제점을 가지고 있는지를 심도있게 분석하였다.

본 연구의 결과를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 단지의 입지조건을 이용한 계획적인 배제현상은 혼합단지의 더 큰 사회적 문제를 발생시키는 물리적 요인이 된다. 임대주동이 단지 내 도로와 지형의 특성을 이용하여 계획적으로 배제되어 있는 경우 임대주민들의 공용공간 이용에 많은 제약을 받고 있었다. 이는 임대주민들의 심리적, 사회적 문제를 더 악화시키는 물리적 요인이 될 수 있으며 혼합단지의 근본 취지와는 다른 결과를 양산하고 있다고 볼 수 있다. 둘째, 분양・임대 주택의 혼합배치로 주동의 클러스터가 구성 되었을 때 공용공간의 분양과 임대간 건축계획적 차별요소가 적게 나타났다. 대부분의 공용공간은 주동의 클러스터링 방식을 통해 형성되고 있었는데, 주동의 배치형식에 따른 차이보다는 분양・임대의 혼합배치를 통해 클러스터를 형성하는 방법이 혼합단지 내 공용공간의 계획적 특성을 잘 반영할 수 있는 방법으로 나타났다. 셋째, 공용공간의 기능적인 다양성과 균형적인 연계성을 증진시키기 위해서는 복도형 임대주동의 저층부 공간 변화(필로티・부대복리시설・가로형 상가)를 계획하여야 한다. 임대주동의 대부분은 판상형 형태로 복도형식을 취하고 있는데, 이를 이용하여 저층부 공간구성의 다양화를 통해 단지 내 공용공간의 다양한 기능적 구성을 취하고 있는 단지들을 파악할 수 있었다. 이를 통해 단지의 입지조건을 이용한 계획적인 배제에 대한 해결방안으로 활용할 수 있는 가능성이 모색되었으며 분양・임대간에 균형적이고 다양한 공용공간 계획에 대한 대안으로 발전할 수 있음을 밝혔다.

본 연구에서는 12개 분석대상지 단지들을 통하여 분양・임대 혼합단지 공용공간의 건축적 계획 요소와 특성을 분석하였다. 하지만, 단지 형성 당시에 영향을 끼치고 있는 세부적인 법적 기준과 주민들의 요구사항들을 모두 반영하여 분석하지 못한 점이 연구의 한계점이라 할 수 있다. 또한 공용공간의 계획을 파악하는데 있어 정량적 기법의 분석방법도 함께 수행되었을 때 더 의미 있고 실용적인 연구가 될 수 있을 것이다. 하지만, 분양・임대 혼합단지에서 공용공간에 대한 건축 계획적 측면의 분석이 이루어졌고, 혼합단지의 근본취지에 맞는 바람직한 혼합단지의 건축 계획을 위한 시사점을 도출하였다는데 연구의 의의를 찾을 수 있다. 차후 공용공간에 대한 정량적 비교분석과 함께 거주민들의 의식조사가 병행되는 후속 연구가 필요할 것으로 판단된다.