지방도시지역의 공간구조 특성이 지가에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

본 연구의 목적은 청주시 원도심ㆍ신도심의 도시공간구조 특성이 지가에 영향을 미치는 요인 변수를 도출하고, 도출된 지역적 요인, 개별적 요인, 입체적 요인 등이 긍정적인 영향(+)을 미치는지, 부정적인 영향(-)을 미치는지 연구 하였다, 또한, 지가에 영향을 미치는 변수는 어떤 변수인가를 살펴보았다. 그리고 본 연구의 핵심적인 원도심ㆍ신도심의 차이를 분석하여 비교 설명 하였다. 청주 도시지역의 공간구조 특성이 지가에 미치는 영향에 관한 연구를 하기 위해 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)을 활용하여 여러 공간구조 특성에 의해 지가가 변화되는 요인을 파악했다. 연구 대상지는 청주시 원도심의 성안동 및 중앙동과 신도심의 복대1동을 A구역, B구역, C구역으로 세분화하여 연구 범위를 설정하였다. 연구를 위해 지가결정이론, 도시공간구조, 도시공간 구조이론, 선행연구 등 이론적 고찰을 검토하였고, 연구에 필요한 결정변수를 도출하였다. 종속변수는 청주시 원도심ㆍ신도심 2015년 1월 공시된 표준지공시지가 자료를 활용하였다. 독립변수는 더미변수를 활용한 지역적인 요인 변수인 북문로 1가, 남문로 1가, 남문로 2가, 문화동, 서운동, 서문동, 남주동, 영동, 수동, 북분로 2가, A구역, B구역, C구역과, 개별적 요인 변수인 용도지역, 도로접면, 형상 및 연수를 도출 하였고, 입체적 요인 변수는 평균층수(AHI), 상업면적 층수(CBHI). 상업면적비율(CBII)을 도출 하였다. 전체 모형을 도출한 표준화 회귀계수에 모형의 적합도(R2)는 .771으로 분석 되였고, 지가에 가장 영향력이 있는 변수는 원도심의 북문로 1가, 남문로 2가, 용도지역의 일반상업지역, 도로접면의 중로각지, 중로한면 순으로 나타났다. 원도심과 신도심의 연구 분석에 나타난 결과 차이는 첫째, 지역적 요인에서 원도심의 북문로 1가, 남문로 2가와 신도심의 B구역 복대동이 지가를 상승시키는 것으로 나타났고, 둘째는 개별적 요인에서 원도심은 일반상업지역에서만 지가에 정(+)의 영향을 주었지만, 신도심은 일반상업지역은 정(+)의 영향을 주었고, 일반주거지역은 부(-)의 영향으로 나타났다. 또한, 도로접면에서 원도심은 모든 변수들이 지가에 긍정적인 영향을 주었으나, 신도심에서는 소로각지, 소로한면이 지가에 부정적인 영향을 주었다. 셋째는 입체적 요인에서 원도심은 용적률, 상업면적비율(CBII)이 지가에 긍정적인 영향을 주었고, 신도심은 상업면적 층수(CBHI)가 지가에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났다. 이상으로 요약하면, 원도심은 청주의 중심 상권으로서 오랜 기간 동안 상업기능 중심지 이였으나 교통, 주차문제, 높은 임대료 문제, 건축물 노후화 등으로 일부지역이 쇠퇴위기에 직면하고 있다. 이에 도시개발 사업으로 넓은 주차 공간, 대형 백화점 입점과 다양한 문화 공간 등을 갖춘 신도심의 등장은 원도심의 상권을 더욱더 위축시키는 요인이 되고 있다. 이러한 요인을 제거하고 원도심과 신도심이 윈윈(Win-Win)하여 상생할 수 있는 도시기반시설 확충과 용도별 용지의 조정이 필요하며, 「2010 청주시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」을 적극적 추진하고, 도시성장 관리정책이 필요한 개발정책을 세워야 한다.

[주요어] 지가, 공간구조, 원도심, 신도심, 표준지공시지가, 개별공시지가