공동주택 PF사업 참여의사결정을 위한 사업초기 현금흐름 분석 방법론 개발

Abstract

건설사의 신용에 의존하는 국내 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing, 이하 PF)사업은 지속적인 부동산 경기 악화 등의 영향으로 사업에 대한 부정적 인식이 증가하였다. 그 후 PF사업은 건설사의 신용에 단순히 의존하기보다는 실질적인 담보인 미래의 현금흐름, 즉 수익성에 대한 안전성이 더 중요하다는 인식이 증가함에 따라, PF사업 전문가들은 사업의 안전 구조 확보를 위해서 리스크를 체계적으로 분석하기 위한 노력을 기울이고 있다.

실제 대부분의 PF사업은 금융, 부동산 전문가에 의해서 시나리오 기반의 시장성 분석, 분양성 검토 등을 통해 사업 후의 개발이익을 예측하고, PF 사업의 안정적 수행을 위해 참여 주체들의 리스크 회피방안 (신용보강 약정, 자금조달 및 회수계획 등)을 설정함으로써 프로젝트 전반에 대한 사업타당성을 분석, 평가하고 있다.

사업 규모나 형태에 따라 프로젝트마다 참여하는 주체, 계약의 형태, 자금 조달 방법이 다른 PF사업에서 사업의 안정성을 확보하기 위한 면밀한 평가방식이 존재함에도 불구하고, 국내 PF사업은 건설사의 신용에 의존하는 사업구조를 유지함에 따라 참여 건설사는 현금유동성 확보에 따른 사업 리스크 전체를 부담해야 하는 구조를 따르게 되는 것이 일반적이다.

또한, PF사업의 타당성분석은 사업 초기 단계에서 수행되며 작성된 기본설계에 기초하기 때문에, 사업 착수 후 이루어지는 상세설계 단계에서 공사비가 증가할 우려가 있다. PF자금이 조달되고 사업이 착수되면, 건설사는 사업초기에 작성된 현금흐름에서 예정된 대로 사업을 이행해야 하고, 직접공사비 부분을 일정부분 자기자본으로 감당해야 한다. 결국 사업 수행 중 발생하는 매출수익 악화로 인해 PF사업 자금의 현금흐름에 악영향을 미치는 리스크가 발생할 경우, 참여 건설사는 PF사업의 자금 구조, 신용보강 약정 조항 등에 따라 추가적인 자기자본을 투입해야 한다. 만약 과거에 발생했던 국내 부동산 침체와 같이 불가피한 시장 환경 변화 등으로 예상 매출수익이 기대에 못 미치거나 공사비가 상승할 경우, 참여 건설사는 추가적인 자기자본을 투입해야 하며, 이는 기업의 현금유동성에 악영향을 미치게 된다. 최악의 경우 참여 건설사는 워크아웃이나 도산에 이를 수 있으며, 해당 PF사업은 중단되는 수순을 밟기 마련이다.

PF사업은 미래의 현금흐름을 담보로 수행되므로, 현행에서 수행되고 있는 매출수익(시행이익) 예측을 통한 사업타당성분석은 가장 필수적이라고 할 수 있다. 하지만 실질적인 사업 수행 주체인 건설사는 사업 전체의 현금흐름보다는 기업의 현금흐름이 우선한다는 사실을 주목해야 하며, 현금흐름에 대한 면밀한 사전 평가를 통해 자기자본의 투입 규모 및 시점을 파악하여 현금유동성과 관련된 리스크를 고려한 의사결정을 내려야 한다.

따라서 본 연구에서는 사업 착수 후 PF사업 참여 건설사에게 발생할 수 있는 현금유동성 문제가 기존의 타당성분석 및 의사결정의 한계로 인해 발생한다고 인식하였다. 특히 사업 초기 사업 타당성평가 단계에서 건설사(중견건설업체) 입장에서 공사비의 증가로 인해 발생할 수 있는 추가적인 자기자본 투입에 대한 시뮬레이션 결과를 바탕으로 현금유동성 리스크를 정량적으로 평가할 수 있는 현금흐름 분석 방법을 개발하였다. 본 연구를 위해 PF관련 연구 문헌 및 전문가 인터뷰, 사례 조사를 통해 기존 사업리스크에 대한 PF사업 타당성 평가 및 의사결정에 대한 고찰을 수행하였으며, 분양수익에 전적으로 의존하는 공동주택 PF사업을 Case study model로 선정하여 본 방법론을 적용함으로써 검증을 수행하였다. 본 연구의 결과는 사업타당성 평가 및 의사결정에 대한 기반이 부족한 중견건설업체에서 PF사업 참여 의사결정을 위해 활용 가능할 것이며, 유사한 PF사업이나 관련 연구를 위한 기초자료로써 활용 가능할 것으로 사료된다.