몽골법상 토지와 공동체건물의 관계에 관한 연구

Abstract

몽골민법 제85조 제2항은 토지와 건물의 소유관계에 관하여 “지상건물은 토지의 본질적 구성부분이다”라고 규정하고 있다. 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없기 때문에 토지와 건물을 독립한 물권의 객체로 하는 것은 인정하지 않겠다는 의미이다. 이러한 법리가 관철되기 위해서는 기본적으로 토지와 지상건물은 동일인의 소유가 되어야 한다. 그러나 몽골은 사회주의 체제를 포기한 지 28년이 지난 지금도 일부토지만 사유화되었을 뿐이고, 대부분의 토지를 국유로 하고 있다. 심지어 국민들에게 사적 소유권을 인정한 건물의 대지조차도 국유로 하고 있다. 그 결과 현재 몽골법상 공동체주택의 소유자에게는 공동체주택이 소재하는 토지를 소유할 수 있는 권리가 없다. 다만 공동체주택소유자회의를 통해 관련 토지를 사용할 수 있는 정도의 권리가 있을 뿐이다. 그러나 공동체주택소유자회의가 취득한 사용권은 공동체주택소유자회의 명의로 토지부에 등기될 뿐이고, 공동체주택 소유자는 본 토지에 관한 직접적인 권리는 없기 때문에 소유하는 공동체주택의 전유부분 등기와 분리되어 관리되고 있다. 뿐만 아니라 공동체주택소유자회의가 공동체주택에 필요한 토지에 대한 사용권을 취득하기 위해서는 토지 관련 기관에 신청을 하고 허가를 승인받아야 한다. 따라서 공동체주택소유자회의가 설립되지 않았거나 신청을 하지 않은 경우에는 구분소유자들이 토지사용 권리를 취득하는 것이 불가능하다. 또한 공동체주택소유자회의가 토지사용권을 취득하기 전에 토지에 관한 권리를 타인이 취득한 경우에도 그 사용권 취득은 불가능하다. 즉, 토지사용 권리는 당연히 공동체주택소유자회의에게 귀속되는 것은 아니다. 공동체주택이 물리적으로 직접 부착되어 있는 토지에 관한 구분소유자의 권리에 대하여는, “사용 불가 판정을 받은 공동체주택을 재건축할 경우 재건축 대상 주택이 소재하는 토지에 관한 권리는 정부에게 있다”고 규정하고 있다(주택법 제15의1조 제7항). 그리하여 비록 공동체주택소유자회의가 사용하고 있는 토지의 사용기간은 15년이고, 공동체주택을 사용할 수 있는 기간 내에는 같은 기간으로 연장이 가능하고, 그 횟수는 제한이 없다고 하고 있지만, 공동체주택을 재건축할 경우에는 위 조항에 의하여 공동체주택의 구분소유자들이 건물의 부지에 대하여 아무런 권리도 행사할 수 없게 된다. 이러한 결과는 공동체주택을 소유하기 위해 필요한 토지에 관한 권리가 주택소유자에게는 없고, 토지에 관하여 어떠한 권리를 주장할 수 있는 법률적 근거가 마련되어 있지 않기 때문이다. 현재 몽골법상 공동체건물의 전유부분을 소유하게 될 경우 소유에 관한 권리를 등기하면 그 소유권을 취득하는 것으로 인정하고 있다. 그렇지만 공동체주택의 경우와 마찬가지로 건물이 소재하고 있는 토지에 관한 권리는 건물소유자에게 귀속되지 않는다. 몽골의 토지사유화는 현재 진행 중에 있으며 현재로서는 일반 공동체건물의 구분건물을 소유하는 소유권자에게 건물이 소재하고 있는 토지의 소유권을 인정하지 않는 것이다. 다만 공동체건물 이외에 1동의 건물을 단독으로 소유하는 경우에 건물이 소재하는 토지에 관하여 몽골 토지법에 따라 토지임차권 또는 토지사용권을 인정하고 있다. 공동체건물은 1동의 건물에 수개의 구분소유권이 존재하는 만큼 1동의 건물이 소재하고 있는 토지의 권리를 구분소유자들에게 어떠한 형태로 인정하고 등기를 하여야 할지는 매우 중요한 문제다. 구분건물의 소유에 관한 온전한 권리를 취득하기 위해서는 건물이 소재하는 토지에 관한 권리는 중요하다. 토지에 관한 권리를 취득하여야 그 토지 위에 정착되어 있는 건물을 안전하게 소유할 수 있기 때문이다. 그러나 몽골법에서는 이러한 권리관계를 구체적으로 규정하고 있지 않고 있어 문제가 발생한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 최근 몽골 토지법과 ｢재산등기에 관한 법률｣이 개정되면서 건물을 등기하기 위해 건물이 소재하는 토지를 등기하도록 제도를 마련하였다. 공동체주택의 소유에 관한 권리를 등기하기 위해서 공동체주택소유자회의가 사용하고 있는 토지의 지번을 부동산등기부상 기록하도록 하는 제도를 마련한 것이다. 그러나 개정 내용은 공동체주택 소유자들에게 건물이 소재하는 토지 즉, 직접 정착되어 있는 토지의 권리를 소유, 임차, 사용 등과 같이 일정한 형태로 인정하고 그러한 토지에 대한 권리를 건물에 관한 권리와 결합하여 등기하도록 하는 것은 아니다. 공동체주택소유자회의의 사용권을 취득한 토지의 토지등기부상 기록되어 있는 지번을 부동산등기상 함께 기록한다는 것이다. 그 외에 공동체건물의 구분소유자에게 건물이 소재하는 토지에 관한 권리관계를 구체적으로 규정하지 않았고 토지의 권리는 구분건물과 결합되어 인정하지 않고 있다. 공동체건물(주택)을 소유하는 구분소유자들이 그 대지에 해당하는 토지에 관한 안정적인 권리를 취득하지 못하고 있다는 것이 많은 문제를 야기하고 있으므로, 구분소유자들에게 안정적인 권리를 보장하는 것이 필요하다. 그리하여 본 연구에서는 공동체건물의 구분소유자에게 건물이 소재하는 토지의 소유권을 취득할 수 있는 제도를 마련할 것을 제안하려고 한다. 다만 현재 몽골에서 공동체건물과 토지에 관한 권리관계를 구체적으로 규율하는 법률적 제도를 마련하지 않고 있어 공동체건물의 구분소유자를 보호하기 위한 임시적인 조치로서 “건물토지권”이라는 제도를 새롭게 제안하고자 한다. 새롭게 제안한 “건물토지권”이란 공동체건물의 전유부분을 소유하기 위해서 구분소유자가 건물이 소재하고 있는 토지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 다시 말하면 공동체건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물이 소재하는 토지에 대하여 가지는 권리를 “건물토지권”이라고 정하여 관련 내용을 규율한다는 것이다. 이에 따르면 수개의 구분소유자가 각각의 전유부분을 소유하게 되므로 그 구분소유자 전원이 공동으로 건물의 토지에 대한 소유권을 취득하고 건물토지권을 갖게 된다. 건물토지권은 공동체건물(주택)의 전유부분과 그 대지가 일체로서 거래의 대상이 되어야 함을 강조하기 위한 것으로 공동체건물의 대지에 해당하는 토지에 관한 기록이 건물의 등기부에 이루어지는 것을 의미한다. 다시 말하면 현행법상 공동체건물이 소재하는 토지의 지번에 관한 기록만 건물등기부에 하는 것이 아니라 공동체주택의 구분소유자들이 그 대지인 토지에 관하여 어떠한 권리를 가지고 있으며, 그 권리가 공동체주택의 처분이 있는 경우에 함께 이전된다는 내용을 기록하는 것이다. 이는 한국의 집합건물을 거래하는 경우에 집합건물의 소유권이 이전되면 그 대지에 대한 지분권도 함께 이전되도록 하는 것과 같은 법리이다. 한국의 집합건물은 그 존속을 위하여 대지권을 가지며, 대지권을 등기부에 기록하도록 하고 있는바, 몽골의 경우에도 공동체건물의 존속을 위한 권리를 공동체주택소유자회의가 취득한 권리를 건물토지권으로 보고 그 권리를 등기부에 기록함으로써 공동체건물이 존속하는 동안에 보호받을 뿐만 아니라, 공동체건물이 재건축되는 경우에도 전유부분에 대한 소유권을 가진 자가 건물토지권에 근거하여 신축된 건물에 대한 소유권과 함께 토지의 사용권을 취득하도록 하는데 그 취지가 있다. 공동체건물에 대한 건물토지권을 도입하는 것은 몽골의 입법체계에서 생소한 제도이므로 관련 법제를 보다 더 구체적으로 정비해 나가는 것이 필요하다. 따라서 공동체건물의 구분소유자들이 건물부지에 대한 소유권을 취득할 수 있도록 토지사유화법이 개정되기 전까지는, 건물토지권이 정착되기 위하여 필요한 법률을 정비함으로써 건물토지권을 정착시켜야 한다. 이를 위하여 건물토지권에 관한 공동체건물법을 제정할 필요가 있고, 관련 법률도 함께 정비할 필요가 있다.